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「太陽光発電投資」「一棟アパート投資」頭金は0円でも大丈夫か?投資物件でシミュレーションしてみましょう!

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はじめに

太陽光発電”や“一棟アパートを購入するにはどれくらいの頭金(自己資金)があればよいのでしょうか?

数千万~1億円にもなる購入費を自己資金で賄えればよいですが、普通のサラリーマンには難しい事。

実際に購入し運用している太陽光発電と“棟アパートをモデルに、頭金(自己資金)の違いによるキャッシュフローをシミュレーションしてみました。

頭金ゼロで購入すべきか否かでお悩みの方、参考にしてください。

 

【もくじ】 

 

ある不動産会社の広告から

大手不動産会社のHPに次の広告が掲載されています。

 “頭金100万円”で2棟のアパートを取得された会社員の紹介

1棟の販売価格:1億円

家賃収入:一棟に付き毎月50万円

資産:2棟2億円

この広告では

ローンや固定資産税、諸費用を支払っても年間65万円が残るため

頭金100万円は2年で回収できると紹介されています。

 

この広告をどう思います?

レバレッジ”が効いているな、そう思いますか?

賢くなった気分になる呪文で購入を勧められたのだと思います。

2億円を借金して手元には年間最大65万円が残る

でも、

空室が発生したらどうするのでしょうか?

2部屋が空室になったら、間違いなく収支はマイナスになると思います。

現在の金利は過去最低レベル。

金利が上昇すれば、手元に残るお金は減ります。

私はこのような投資はしません。

 

もし販売会社が、”持ち出しはあり得ない”と自信をもって言うのであれば、安心できる方策があります。

それほどまでに自信を持って物件を勧めるのであれば、契約書にその旨を記載したらいいだけです。

赤字の場合は、販売会社が負担する

販売会社が本気なら追記してくれるはずですし、この一行を記載するだけでリスクはなくなります。

でも、絶対に記載は拒むでしょう。

営業担当者が話している事はウソだと、その時わかりますね。

(このケースではないですが、販売会社有利に記載された契約書を修正させた事があります)

 

一般的な頭金の目安

購入時、頭金(自己資金)については悩みました。

なるべく現金を手元に残す事で次の物件の購入費になりますから。

不動産に関する本やセミナーで説明される頭金(自己資金)の目安は

ズバリ

物件価格の2割から3割

1500万円の物件であれば 300万円~450万円

5000万円の物件であれば 1000万円~1500万円

安定した収入を確保するには、これくらいの頭金(自己資金)が必要だと言う事ですね。

 

太陽光発電のCF

ここから実際に購入した物件を使った紹介です。

実際に所有している太陽光発電所をモデルにCF(キャッシュフロー)をシミュレーションしてみます。

<条件>

・2000万円(土地購入)

・利回り10%

・融資(金利2.2%,17年) 

                                 (万円)

頭金

0

150

300

500

1000

2000

売電収入

200

200

200

200

200

200

返済(年間)

141

130

120

105

70

0

償却資産税

20

20

20

20

20

20

所得税

5

土地(賃貸料)

0

0

0

0

0

0

管理費用

20

20

20

20

20

20

CF

14

25

35

50

85

155

・償却資産税(固定資産税):毎年安くなります

・管理費用:遠隔webシステム,緊急時対応,草刈り、保険を含む金額

 

シミュレーションの結果

頭金“0円”の場合

14万円のプラス

ポケットからお金を出す必要はなさそうです。

しかし、利回りが10%を切った場合は、CFは常にマイナスになるため、

「投資」でなく「投機」だと私は考えます。

 

頭金“150万円”の場合

25万円のプラス

「太陽光発電の故障」や「極端な梅雨の長期化」など不測の事態など

売電収入が極端に減少したケースを想定してもポケットからお金を出す必要はさなそうです。

また

消費税還付申請を行い、200万円の消費税を取り戻し

確定申告所得税が数十万円還付されますので

自己資金150万円あれば事業性はありそうです。

 

頭金“300万円”の場合

コンサバティブに考える人は、自己資金「300万円」は準備する事をお勧めします。

この場合、CFは35万円となり、手元に確実に残ります。

所得税ですが、サラリーマン収入と合算することで実際には支払いはなく、所得税が返ってきました。

合計で約50万円(35万+15万)ほどのCFとなります。

 

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不動産(アパート)のCF

実際に所有している新築一棟アパートをモデルにCFを紹介します。

<条件>

・新築(6部屋)5,500万円

・表面利回り 7.0%(サブリース6.4%)

・融資条件 1%(20年間)

                               (万円)

頭金

0

500

1000

2000

3000

家賃収入

388

388

388

388

388

管理料

47

47

47

47

47

返済

303

276

248

193

137

固定資産税

25

25

25

25

25

保険料

5

5

5

5

5

所得税

20

20

20

20

20

CF

-12

15

43

98

154

・管理料:サブリース費用を含む

・保険料:火災、地震含む

・所得税:サラリーマン収入と合算し、実際には発生しません。

 

シミュレーションの結果:

頭金“0円”

CFは-12万円

このモデルでは事業性は見出せません。

 

頭金“1000万円”

CFは43万円

安定した事業を行うのであれば、自己資金1000は必要と考えます。

  

 

不動産購入時に注意してほしい事

不動産販売会社は、販売する物件ごとにシミュレーションを準備します。

“ローン”については金利が安い事は説明してくれます。

一方、

固定資産税”や“保険料”“所得税については十分には説明しません。

全くしない販売業者もいました。

先ほどの一棟アパートを例にすると、不動産会社は

頭金0円で、年間家賃収入は388万円です

融資の返済303万円を引いても80万円以上のお金が手元に残りますよ

と説明するはずです。

しかし、現実のシミュレーションをご覧なるとわかるように、

自己資金0円”でこの物件を購入した場合、税金等の支払いがあるため手元には1円も残らない事がわかります。

確実にキャッシュフローを得るためには

頭金は2割から3割である1000万円以上は必要だと理解いただけるのではないでしょうか。

 

おわりに

頭金について、私の不動産をモデルに検討した場合

・太陽光発電は150万円

・一棟アパートは物件の2割以上

 これくらいの自己資金は準備しておく必要がありそうです。

 

webセミナーなら参加しやすいです! 

 

励みになります。


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