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不動産投資『太陽光発電』と『賃貸アパート』どちらが儲かる?1.3倍キャッシュフローは違いました!

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はじめに 

不労所得獲得”の目的で「不動産投資」を始めたのは2017年の12月。

太陽光発電賃貸アパート(新築)に投資しました。

年末のあわただしい中

自己資金の目減りを抑え融資を引き出すために、先に賃貸アパートの契約と融資手続きを完了させました。

(少しでも多く資金が口座にあった方が融資は通過しやすい)

翌日からは以前から交渉していた太陽光発電業者に連絡し、何とか最後の1基をおさえ契約にこぎつけました。

年末には売電収入が発生し、興奮した事を覚えています。

 

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同じ不動産投資ですが、それぞれ特徴があります。

太陽光発電賃貸アパートは、どちらが儲かるの気になる方もいると思います。

私の実体験で収益や儲けについて紹介します。

キャッシュフローでみると1.3倍ほどの差があります。

 

もくじ

   

なぜ、不動産投資?

サラリーマンを卒業しても、毎月安定した収入(不労所得)を手に入れるためです。

 

太陽光発電

賃貸アパートに比べるとインカムゲイン目的の投資です。

毎月のキャッシュフローは大きいです。

一方

購入と同時に資産価値は目減りしますので、売却益は期待できません。

年間の利益で比較した時、賃貸アパートより大きなキャッシュフロー(現金)を残したい人に向いています。

 

賃貸アパート

主にキャピタルゲイン目的の投資です。

月々、アパートは安定した家賃収入も得られます。

自己資金が太陽光発電と同額だとすると、毎月のキャッシュフローは若干小さくはなります。

長期に持ち続け、継続した収入を得る事や売却時の儲け(キャピタルゲイン)を期待して投資する方に向いています。 

 

共通点は多い!

賃貸アパート太陽光発電に共通する項目です。

・初期費用が高い(賃貸アパートがより高い)

・長期間の安定収入

・節税効果

・インフレ対策

・相続税対策

 

キャッシュフロー実績!

購入した実際の物件を基にキャッシュフローを紹介します。

 

太陽光発電

表面利回りは、9%~11%

私の所有する太陽光発電の利回りは「千葉発電所」約9%、「宮崎発電所」11%です。

これが実績☟ 

www.fukusunosaifu.com

 

販売価格2,000万円の低圧太陽光発電の利回りが10%の場合、

売電収入は1年間で200万円です。

単純には10年で投資資金が回収できる事になります。

太陽光発電に限りませんが、投資には様々な税金や維持管理費用がかかります。

太陽光発電にかかる費用です。

①管理料(管理業者支払い、損害保険込が多い)

②償却消費税(住宅の固定資産税に相当)

③固定資産税(土地が賃貸の場合は不要)

④所得税

 

売電収入から上記の費用を支払うと、年間ざっくりと170万円ほどが残ります。

つまり・・・

2000万円で太陽光発電を購入し年間200万円の売電収入を得て税金や費用を支払うと170万円が手元に残る

と言うことです。

 

賃貸アパートも同様ですが、“減価償却費”も経費として計上できます。

太陽光発電の場合、購入価格2000万円を17年かけて経費化できます。

具体的には毎年117万円(2000÷17)を経費とし計上でき、税金を少なくできるメリットもあります。

 

賃貸アパート

表面利回りは、5%~8%

太陽光発電と同額の2,000万円を自己資金として、5,500万円のアパートを購入した場合について紹介します。

利回り7%として、年間約380万円の家賃収入が手に入ります。

賃貸アパートにかかる費用は

①管理費用(管理業者支払い)

②固定資産税(土地・建物)

③保険(火災、地震保険を10年一括支払い)

④融資支払い(10年固定で1%前後)

 

これらを計算すると、年間ざっくりと130万円ほどが残ります。

つまり・・・

5500万円の新築アパートを自己資金2000万円で購入し、年間380万円の家賃収入を得て、税金や費用を支払うと130万円が残る

と言うことです。

 

太陽光発電と同様に“減価償却費”は経費計上できます。

5500万円のアパートの場合、建物の費用について22年間経費化できます(土地は含まれません)。

例えば建物が2500万円であれば、毎年113万円を経費として計上し、節税できます。

 

同じ2,000万円の自己資金を投資した場合

年間で手元に残るキャッシュフローは「太陽光発電」は「賃貸アパート」の1.3倍

お分かりいただけるかと思います。

物件毎に結果が違う事はいうまでもありませんが、

インカムゲイン(毎年の収入)を優先するのであれば、不動産より太陽光発電投資が向いています。

 

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”インカム”?”キャピタル”?

インカムゲイン(定期的な収入)とキャピタルゲイン(売った時の利益)について、

比較してみます。

 

<インカムゲイン>

これまで紹介したように、インカムゲインについては、太陽光発電の勝ちです。

太陽光発電

お日様の気分次第で売電収入に影響を受けますが、不動産(アパート)経営のように空室リスクはありません。

20年間の買取り制度あり、電力会社が20年間、決まった「買取価格」で電力を買います。

そのため、20年間は安定した収入が入ってきます。

20年後は買取価格は安くはなりますが、それ以降も売電収入は入ります。

 

賃貸アパート

サブリース契約であれば、空室に関係なく毎月決まった収入が見込めます。

立地条件が良く空室リスクが少ない場合は、一般管理契約で更に家賃収入が期待できます。

 

サラリーマン時代同様に、定額の収入が望みであれば、

賃貸アパートが適していいます。

 

  

 

<キャピタルゲイン>

太陽光発電

同じ不動産でも、もともと住宅地でない”山”や”休耕田”に太陽光発電を設置します。

そのため、土地の価格が上昇する事は期待できません。

数年安定した売電収入の実績があれば、中古市場で取引され僅かですがキャピタルゲインが期待できるかもしれません。

 

賃貸アパート

アパートの場合、バブル崩壊のような未曾有の事態が発生しない限り、土地の価値は大きく目減りしません。

建物だけが経年劣化します。

数年後に売却した場合、太陽光発電と違い、不動産投資は大きなキャピタルゲインが期待できます。

 

メリット・デメリットはどう?

2つの特徴を簡単に説明します。

 

メリット

太陽光発電

・消費税還付がある(2,000万円で160万円が戻ります)

・20年間の固定買取り価格制度

・景気変動を受けない

 

<賃貸アパート>

・団体信用保険で“万が一”の場合、家族のための保険になる

・キャピタルゲインが期待できる

・太陽光発電に比べ、融資が低金利でひける

 

デメリット

太陽光発電

・毎月の収入が固定していない

・出力抑制の実施

パネル破損、天災(地震、台風、竜巻、水害、日射量不足)

 

賃貸アパート

・表面利回りが低い

・空室リスク

・修繕費

・不動産取得税が高い

(実例:5,500万円の物件で60万円) 

 

 

おわりに

実際の物件で紹介していますので、個人的な見解となります。

・長期投資であれば 賃貸アパート

 20年間の毎月のキャッシュは 太陽光発電

・投資スタイルや出口戦略でいずれかを選択すれば良いようです。

  

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