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初めての一棟アパート投資、不動産購入前に知っておきたい8つの”諸費用”とは!

 

 

はじめに

不動産として、一棟アパート低圧(50kw)太陽光発電を数基所有しています。

一棟アパートはサブリース契約とし一切の管理を任せているため

決まった家賃収入が決まった日に給料のように銀行口座に振り込まれます。

私の仕事は振込みの確認と、2~3ケ月に1回のアパート周辺の清掃です。

低圧(50kw)太陽光発電は天気や日照時間で売電(売上)が変動しますが

毎月の実収入(キャッシュフロー)は、一棟アパートよりはるかに多くを稼いでくれています。

夏場はアパート収入の2倍以上になる事もあります。

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一棟アパートや区分マンションなどの不動産を購入する際は、物件価格以外に「諸費用」が発生します。

事前に知っておく必要があります。

投資不動産を購入する際に知っておきたい「諸費用」について、自分の体験をもとに紹介いたします。

これから不動産投資を目指す方々の参考になるかと思います。

 

【もくじ】

 

諸費用もローン活用は可能です、けど

最近、不動産購入の費用を銀行融資にたよるフルローンや

「諸費用」までを銀行融資にたよるオーバーローンを使われる人も多いようです。

購入者が不安を覚え

大丈夫でしょうか?

と尋ねると、決まって不動産会社は

大丈夫です、問題ないですよ

と答えてくれます。

当然ですよね、不動産を売り現金化するのが彼らの仕事ですから。

不動産の購入者が返済に困るかどうかは、不動産会社にとっては関係ないこと。

シェアハウスのオーナーが、自己資金もなくスルガ銀行からフルローンを受けて、破たんした事例がマスメディアで取り上げられていたこと、記憶にある方もいると思います。

 

「諸費用」含めて自己資金の準備は非常に重要です。

返済額が大きくなり、空室や想定外の修繕費用が発生した際に融資返済が重荷となり、対処できなくなる可能性が大きいためです。

諸費用の目安はどれくらい?

不動産を購入する時に物件価格は気にしますが、「諸費用」もしっかり事前に見積もっておくことが重要です。

不動産の「諸費用」は土地建物の全額比率で変動はしますが

不動産価格の7~8%

2000万円の物件なら、160万円前後はかかると覚えていたら良いかと思います。

 

一棟マンションなど投資不動産の規模が大きくなると、更に「諸費用」は高額となります。

ざっくりと 不動産価格の10%

1億円の物件であれば、約1000万円が目安になります。

 

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諸費用の内訳(購入時)

 一棟アパートの場合ですが、一般的に購入時の「諸費用」

物件アパート価格×8%が目途になります。

5,000万円のアパートであれば、諸費用は400万円ぐらいですね。

条件により諸費用は違います。

私の場合、5000万円ほどの不動産で「諸費用」200万円ほどでした。

 

以下の不動産用語(言葉)は覚える必要ありませんが、イメージとしてとらえてください。 

・仲介手数料

一番費用がかかるのが、この手数料です。

売主と買主の中に入り交渉事や事務手続きをするための費用です。

一般的には 物件価格×3%+6万円

5,000万円のアパートであれば約160万円にもなります。

但し売主が不動産会社の場合必要ない場合もあります。

私の場合がこのケースだったため、仲介手数料は発生しませんでした。

・登記費用

所有権移転登記(アパートを自分の所有にするため)と抵当権設定登記費用(銀行借り入れにかかる費用)があります。

所有権移転登記は“固定資産税評価額×1%”、抵当権設定登記費用は“債権額×4%”です。なお、司法書士への支払いは減額交渉可能なようです。

お願いしたら、減額してもらえました。

・印紙代金

高額な契約を交わす場合に発生する税金です。

5,000万円~1億円未満であれば3万円。

・火災保険

銀行で融資受ける場合、保険はほぼ必須となります。

未加入の選択肢はないと思います。

20年分、30年分の保険料を一括支払いもあるようです。

私の場合、10年分(地震保険5年付き)の保険料としました。

・固定資産税

不動産購入時に既に不動産会社が収めた固定資産税を日割りで清算します。

・銀行手数料

不動産担保管理手数料など銀行へ支払う手数料です。

融資を受ける際は生命保険代わりとなる「団信:団体信用生命保険」に加入できます。

万が一の場合、残りのローンは免除され、以後のローンの支払いはなくなります。

この場合、融資金利に0.1~0.2%上乗せされますが「団信」は加入した方が家族に安心です。

・事務手数料

諸費用の内訳(購入後)

不動産投資の場合、購入した後からも支払いが発生します(1回きりですが)。

購入後半年以上たってから、その税金の通知は届きます。

・不動産取得税 

購入後半年以上たってから、県税務署から請求書が届きます。

土地は“物件の固定資産税評価額×1.5%”

建物は“物件の固定資産税評価額×3%”

です。

諸費用は不動産会社にお願いしたら、事前に見積もり出してくれますので、しっかり依頼してください。

5500万円のアパートで私の場合、60万円ほどでした。

 

わすれてはいけない事!

これら「諸費用」は全て経費”です。

確定申告で経費として扱えるため、税金がグッと少なくなります。

 

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注意したいこと

 ・購入する物件について、その金額は物件価格なのか、諸費用を含めた総額であるのか確認しましょう。

(私は勘違いしたため、資金が足りなくなるところでした)

・一棟アパートの購入目的を明確にしておきましょう

アパートのオーナーとしてのステータスが欲しいのか、事業目的であるのかで投資のスタンスは違います。

 

不動産投資でアパート、マンション購入を考えたら、まずは不動産会社が無料で開催しているセミナーにどんどん参加してください。

不動産投資の理解が深まります。

  
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はげみになります 


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