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2019年セミリタイア。FIRE・早期退職を目指す人たちを応援しつつ、新たな収入源を目指すブログです。

新築一棟アパート投資3年目!会社員の「4つのメリット」と「購入ステップ」を紹介します

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はじめに

今のサラリーマンの月給に加えて、

あと10万円あればな~

そう考えた事ありませんか?

一棟アパートであれば、体験からその希望は叶うと思います。

アパートなどの不動産投資は、株式投資やFXよりも価格変動が少なく、毎月安定した

家賃収入を得られるメリットがあり、ミドルリスク・ロングリターン手堅い投資だ

言われています。

 

新築一棟アパートを購入して3年。

アパート投資でわかった4つのメリットをお話ししたいと思います。

また、購入までのステップを紹介しますので、参考にして下さい。

 

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【もくじ】 

 

3年目に突入

3年前,念願が叶い一棟アパートと太陽光発電を購入できました。

いま、毎月数十万円が自分の口座に振り込まれるようになっています。

いわゆる“不労所得”です。

アパートの運営管理は管理会社にサブリース契約(固定家賃)でお願いしています。

太陽光発電も管理会社に業務委託しています。

こちらも決まった日に指定の口座に振り込まれています。

アパート太陽光発電もこの3年間、ほぼシミュレーション通りの収入を得ています。

ありがたい事です。

 

現在は、セミリタイアを目指す会社員を応援するためブログで体験を紹介したり、一人旅を楽しんでいます。

また、新たな投資への準備も始めました。

 

 

アパート投資の4つのメリット

節税できます(還付金)

会社員の所得(手取り額)についてはご存じですか?

こんな感じですね。

所得(手取り)=収入(月給)-税金 

税率は収入で決まりますね。

一方、

事業としてアパート投資を行う場合は、次のようになります。

課税対象所得=家賃収入-経費(通信費・交際費・電気代等+減価償却費)

この課税対象所得税金がかかります。

所得(手取り)課税対象所得税金

 

お気づきかと思いますが、

会社員の場合、シンプルに話しますと収入に直接税金がかかります

(所得控除や給与所得控除は適応されますけど)

 

一方

アパート投資など事業を営んでいる場合は経費と呼ばれる部分が多く、家賃収入から経費を引いた部分に税金がかかる事になります。

この差はとてつもなく大きいというのが実感です。

また 

「会社員の所得」と「事業所得」を損益通算し確定申告を行えます。

4月はじめ「国税還付金」の通知とともに、サラリーマン収入からすでに引かれた所得税の一部が数十万円が戻ってきます。

(私のケースでは、毎年30万円~40万円でした)

 

不動産投資の具体的な税制上のメリット

・青色申告

10万円か65万円の控除を受けられます。

不動産投資をやるのであれば、是非申告した方がよいです。

家賃収入から65万円を経費として引く事で、所得税や住民税はグッと少なくなりますよ。

 

・減価償却費

アパートの場合、土地を除く“建物部分”にかかった費用を22年間かけて経費化できます。

アパートの建物価格が2,200万円であれば、使ったわけではないですが年間100万円は

交通費同様に“経費”扱いし申告する事ができます。

すごい制度ですよね。

サラリーマンにはありえない制度、実際に投資して一番驚きました。

 

・開業前の費用

経費については、アパートの固定資産税や自家用車の事業への転用による“減価償却費”も経費化できるなど魅力があります。

 

不動産投資ですが、開業前から始まっています。

そのために準備に使った費用は経費計上できます。

事例を紹介します。

ー書籍(不動産に関するものは全て経費)

ー名刺の印刷 ・現地調査費(交通費、高速代など)

ーセミナー費用不動産投資に関するもの)

ー事務経費(自宅を事務所に使う場合、固定資産税など按分できます)

ー 領収書のないもの(代用としてメモを残す)

領収書がなくとも経費計上は可能です。

領収書をもらい忘れたりしても、メモを残しておけば良いようです。

 

まずは無料の不動産セミナー参加からですね。

 

 

生命保険になるんです!

団信(団体信用生命保険)に加入できます。

銀行などで融資を受けると、加入が義務付けられます。

返済期間内に自分に万が一の事があった場合(死亡や重度障害)、残りの返済は免除

され、残された家族に負担はかかりません。

そのためローンの支払いはなくなり、それまで銀行へ支払っていたローン返済金が

そのまま、残された家族の収入となります。

例えば、

毎月30万円の家賃が入り銀行へのローンが15万円であれば、手元に毎月15万円が残り

ますね。

万が一の場合は家族に30万円がそのまま残せます。

 

レバレッジ効果

レバレッジとは、自己資金をほとんど使わず、他人のお金(銀行)から必要なお金を借りて不動産等に投資を行うことですね。

6,000万円のアパートを全額を支払える人は少ないと思います。

自己資金を1,000万円とか2,000万円とか準備し、残りを銀行の融資で賄う事で、大きな利益を生む方法です。

注意したいのは、

家賃収入‐費用(税金やローン支払い等)が必ずプラスであること!

事前に収支を考慮しないと、毎月が持ち出しとなり経営が成りたたなくなります。

 

会社員の強みは、自営業の方より銀行融資が受けやすい事です。

銀行で基準が違うようですが、長くサラリーマンに従事していて年収が高い人

(属性が良い人)は、より低い金利で融資を受けられます。

業者任せにしないことも重要です。

自己資金もなくシェアハウスを億単位で購入したサラリーマンが不動産投資で失敗

した事がメディアが賑わせています。

充分に勉強もせず資金もなく、レバレッジの意味合いを間違うと大変な事になります

で、必ずプラス収支である事を確認ください。

 

自分年金が作れる!

年金の減額70才受給開始など将来の不安が拭えない昨今ですが、

アパート投資を行うことで、会社を退職した後の生活に余裕を持つことが期待できました。

  

物件は自分の目で検証しましょう!

実際に私が購入した物件の調査結果を紹介します。

まずは、信頼できる不動産会社を見つけることが肝心です。

「頭金はゼロ円でOK」のセールストークの多い中、自分年金と考えるなら

”2000万円は自己資金を準備する事”が物件紹介の条件だった会社の姿勢に納得でき、

会社を1社に絞り込みました。

開催されたセミナー参加のほか、担当者と5、6回直接面談しました。

その中で、私の希望と購入可能な金額などを絞り込んでいきました。

会社は信頼できるため、あとは自分の条件にあうアパート探しです。

 

物件の仕様(窓やドアやお風呂、トイレなど)を販売業者からPDFで取り寄せて確認できます。

建築基準法の確認済証等も取り寄せ、実際に現場を3回見てきました。

治安確認のため,1回だけ会社帰りに夜も周辺を歩いてみました

防犯上の問題もなく,女性でも安心だとわかりました。

現場は道路に面してはいますが、徒歩数分でコンビニとブックオフがあり、最寄り駅の周辺はドラッグストアやスーパーが夜まで営業しています。

(最近アパートの目の前0分にコンビニができました)

何より池袋へ30分圏内の距離にあり,単身の方の需要が見込めるため立地条件としては

申し分ないと判断。

気になる人口の減少ですが、今後10年間は人口減少がない地域である事も市の公開資料

より確認し、周辺の物件をHOMESで比較し、築10年の物件の家賃もほぼ変化なく、

家賃収入は安定すると推測できました。

この物件ですが、私が契約手続きをしている最中に既に全室の客付は終わっていました。

  

一棟アパートを購入するプロセスを簡単に紹介しますね。

・不動産投資関連の本を5冊以上読み、知識を身につける

・不動産セミナーに参加し、自分の購入スタンスを決める

・不動産ポータルサイトで物件を探し、経験値を高める

・月に10件ほど物件を実際に見に行く

・融資先を検討し始める(不動産から紹介もあります)

・一棟アパートを購入する 

 

 

太陽光投資のスマエネ

 

おわりに 

・会社員のアパート投資は4つのメリットがあります

 損益通算で税金がかなり戻ってきます

・アパート投資は投資前に十分なシミュレーションを行うこと

 キャッシュフローがプラスとなる事を確認してください

・不動産会社の話を鵜呑みにしない事

 自分でアパート投資を勉強しベネフィットとリスクを確認します

  

脱・雇われ脳!CRAZYマネーセミナー

 

アパート購入を検討されている方へ

私の購入した不動産会社であればご紹介いたします。

夢を実現してください

 

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