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賃貸アパートの外掃除をしてきました!頭金1000万円で投資は可能だろうか?

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はじめに

アパートを購入して3年が経過しました。

3カ月ぶりに、車で30分くらいの所にあるアパートの清掃に家族と行ってきました。

 

今回の目的は

・外階段で気になってきた”コケ(苔)除去”

・アパート外周の”雑草予防”

アパートの管理業務は外注しているため、オーナーの仕事はこの掃除だけです。

(掃除も外注できますが、これだけは自分でやるつもりです)

 

また、

実際に購入し運用している“一棟アパート”をモデルに、頭金(自己資金)の違いによるキャッシュフローのシミュレーションをお見せいたします。

頭金ゼロで購入すべきか否かでお悩みの方、参考にしてください。

 

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【もくじ】 

 

アパート周辺の雑草は

昨年の夏場はアパートの西側に雑草が生い茂り、その除去のために大変な思いをしました。

今年は暖冬でもあり、この時期から対策を練っています。

実際に状況はどうでしょう。

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全く雑草はありません、ホットしています。

でも去年の夏の事もあるので、9カ月は効果が持続すると言う住友化学園芸 除草剤 クサノンEX粒剤 800gをアパート周辺に散布してきました。

3か月後に効果を確かめる予定です。

 

外階段に緑色のコケ発見!

 外付けの階段の様子です。

築1年ごろから気になっていて、このコケはブラシでもこすり落とす事はできません。

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このコケ、階段の左側や日陰の部分に多く見られます。

ググってみると熱湯が効果的とありますが、自宅から熱湯を持っても行けず策を練りました。

近所のドイトで相談すると、こんな便利なものがあると教えてくれました。

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シュッとスプレーするだけでコケがとれる「レインボー薬品 コケとーるスプレー 500ml」です。

酷くならないうちに解決したく、ひとまずスプレーしてきました。

(洗い流す必要のないタイプ)

どうなるかは3か月後ですね、楽しみにしています。

 

清掃後は「会議」!

いつものように30分ほどで清掃は終了。

落葉樹による落ち葉が吹き溜まりに集まっていたため、レジ袋で2つほど回収しました。

掃除が終わると、家内と近くのお店で本日の反省会と次回の日程調整のため、食事をとりながら打ち合わせです。

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季節の小鉢の付いたお蕎麦を頂きました。

青色専従者である家内には毎月給与も支払っています。

給与は「経費」として計上できます。

また、事業関係者である家内とアパートの入居状況や今後の清掃について相談する機会であるため、食事代は「会議費」として経費化として扱えます。

サラリーマンではありえませんが、事業を起こす事のリスクと引き換えに頂くメリットだと思います。

 

ここからは不動産に投資する際の「頭金(自己資金)」についてお話しします。

興味ある方はお読みください。

 

頭金の一般的な目安とは?

不動産に関する本やセミナーで説明される頭金(自己資金)の目安はズバリ

物件価格の2割から3割です。

1500万円の物件であれば、300万円~450万円

5000万円の物件であれば、1000万円~1500万円

この金額の頭金(自己資金)が望ましいとされています。

不動産に投資する際、頭金は非常に悩みますよね。

レバレッジを最大に活用するか?

安定した収入を望むか?

これを天秤にかけて、各人が判断する事になります。

 

シミュレーションの前に

不動産(一棟アパート)について、最終的に手元に残るキャッシュフロー(CF)ですが、どう考えれば良いでしょうか?

言わずもがな、キャッシュフロー(CF)がプラスである事が肝心ですよね。

CF=収入-(ローン返済+税金+管理費用等)

 

 CFについては

・金利のより低い銀行を選ぶ

・融資期間を延ばす

・管理費用の低額な業者を選定する

・経費を最大化する

などにより、CFは更に改善することが可能です。

  

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一棟アパートのCF

実際に所有している”新築一棟アパート”をモデルにCFを紹介します。

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<条件>

・木造6戸(1階3部屋、2階3部屋)5,500万円

・表面利回り 7.0%(サブリース 6.4%)

・融資条件 1%(20年間)

 

それぞれの「頭金」でどれくらいCFが得られるのかをシミュレーションしています。

安定した事業を運営するため、シミュレーションは厳しめには出しました。

                                (万円)

頭金

0

500

1000

2000

3000

家賃収入

388

388

388

388

388

管理料

47

47

47

47

47

返済

303

276

248

193

137

固定資産税

25

25

25

25

25

保険料

5

5

5

5

5

所得税

20

20

20

20

20

CF

-12

15

43

98

154

・管理料:サブリース費用を含む

・保険料:火災、地震含む

 

シミュレーションの結果

「所得税」20万ですが、実際には”減価償却費”や”経費”が功を奏し、”0円”になります。

そのため

「CF」の欄は、現在の数字に+20万円すると実際の数字に近いです。

 

頭金“0円”

CFはマイナスを示しています。

所得税20万円を支払わない場合でも、”8万円”ほどしかプラスになりません。

不測の事態の対応を考慮すると、このモデルでは事業性は見出せません。

 

頭金“500万円 

CFは15万円、所得税が”0円”であれば”35万円”が毎年手元に残ります。

月に3万円ほどが残る感じですね。 

 

頭金“1000万円”

CF43万円ですが、所得税0円だと63万円

安定した事業を希望するのであれば、自己資金1000は必要なようです。

 

*青色申告を行い家族を「青色専従者」にするなど、経費を積重ねると所得税を0円にする事は十分に可能です。

さらに

サラリーマンとして支払った所得税が還付され、数十万円が返ってきます。

そのため、実際にはCFはかなり多くなります

 

  

不動産購入時に注意してほしい事

不動産販売会社は、販売する物件ごとにシミュレーションを準備します。

“ローン”については金利が安い事は説明してくれます。

一方、

私がシミュレーションで示した“固定資産税”や“保険料”“所得税”については十分には説明しません。

全くしない販売業者もいるようです。

先ほどの一棟アパートを例にすると、不動産会社は

頭金0円で、年間家賃収入は388万円ですよ

融資の返済額、303万円を引いても80万円以上のお金が手元に残りますよ

と説明するはずです。

しかし、現実のシミュレーションをご覧なるとわかるように、

自己資金0円”でこの物件を購入した場合、手元に1円も残らない事がわかります。

頭金500万円”だと、この物件の場合、およそようやく数十万円が手元に残ることがわかります。

確実にキャッシュフローを得るために、特にマンションの場合は修繕積立金も発生しますので、頭金は2割から3割である1000万円以上は必要だと理解できるのではないでしょうか。

 

おわりに

頭金について、私の不動産をモデルにすると

 一棟アパートは1000万円(物件の2割)以上が理想

(安定した事業を求める場合4割をお勧めです)

 

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一都三県でアパートへの投資を検討されている方へ

私が購入した信頼できる会社であればご紹介いたします。

 

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