【複数の財布】55才のセミリタイア

2019年4月、不労所得(太陽光発電と一棟アパート)を手に入れセミリタイアできました。その他事業(IPO・株式・配当・出資・アフィリエイト等)を展開し、その経験をシェアできるブログになる事を期待しています。

【太陽光発電と不動産投資】を比較、儲かるのはどっち?利益は1.3倍の違い!

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はじめに 

 

2017年末、

満を持して”不労所得の獲得”目的で、太陽光発電不動産(新築アパート)に投資しました。

太陽光発電投資不動産投資は、どちらが儲かるのか知りたい方は多くいるでしょう。

今回、私の実体験に基づいた事業性(収益、儲け)について紹介します。

利益でみると1.3倍ほどの開きがあります。

いずれの購入かで迷われている方は、ぜひ参考にしてください。

 

もくじ

   

まず、投資した結論

太陽光発電

不動産に比べるとインカムゲイン目的の投資。

運用時のキャッシュフローは大きいです。

しかし、購入と同時に資産価値は目減りしますので、大きな売却益は期待できません。

 

不動産(アパート)

主にキャピタルゲイン目的の投資。

月々、安定した利益は得られます。

太陽光発電に比べると運用時のキャッシュフローは期待できません。

長期に持ち続け継続した収入を得る事、売却時の儲け(キャピタルゲイン)を期待して投資する方に向いています。 

 

不動産投資は、家賃収入に対して融資の返済や税金その他手数料を考えると、かなりの支払いが発生します。

一方、

太陽光発電投資は、同額の資金を投資した場合、不動産の1.3倍の利益が手元に残ります。

 

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初期費用 

私の体験に基づいていますが、一般的と捉えて良いと思います。

不動産 1800万円

太陽光発電 300万円

 

不動産(新築一棟アパート)は、6000万円前後が多いです。

円滑な運用のために、一般には自己資金は3割と言われています。

そのため1800万円ほどの自己資金が必要となります。

 

太陽光発電は、低圧の産業用太陽光発電は2000万円前後です。

実際に所有する物件を基にシミュレーションしてみると、私の許容できる自己資金は300万円以上。

150万円でもシミュレーション上は赤字にはなりませんでしたが、キャッシュフローが少ないです。

不動産も太陽光発電も「フルローン」「オーバーローン」で融資を受けると、自己資金0円で投資を行い、個人事業家になる事は可能です。

良く考えていただきたい。

自己資金0円で投資した場合、販売会社は売上を手に入れ銀行や信販は食いっぱぐれはない利息金が毎月手に入ります

全てのリスクはあなたが負い、運用がうまくいかなければ物件は銀行に取られます。

”私は運が強い”と言われる方は自己資金0円の投資も検討ください。

 

共通点はこれ!

不動産太陽光発電に共通する項目です。

・初期費用が高い(不動産はより高い)

・長期間の安定収入

・節税効果

・インフレ対策

・相続税対策

 

実例のキャッシュフロー

購入した実際の物件を基にキャッシュフローを紹介します。

 

太陽光発電

表面利回りは、9%~12%

販売価格2,000万円の低圧太陽光発電の利回りが10%の場合、

売電収入は1年間で200万円です。

単純には10年で投資資金が回収できる事になります。

太陽光発電に限りませんが、投資には様々な税金や維持管理費用がかかります。

太陽光発電にかかる費用です。

①管理料(管理業者支払い、損害保険込が多い)

②償却消費税(住宅の固定資産税に相当)

③固定資産税(賃貸の場合は不要)

④所得税

 

売電収入から上記の費用を支払うと、年間ざっくりと170万円ほどが残ります。

不動産も同様ですが、“減価償却費”も経費として計上できます。

太陽光発電の場合、2000万円を17年かけて経費化できます。

毎年100万円以上の使っていない経費が計上でき、税金を少なくできるメリットもあります。

 

不動産(新築アパート)

表面利回りは、5%~8%

太陽光発電と同額の2,000万円を自己資金として、5,500万円のアパートを購入した場合について紹介します。

利回り7%として、年間約380万円の家賃収入が手に入ります。

不動産にかかる費用です。

①管理費用(管理業者支払い)

②固定資産税(土地・建物)

③保険(火災、地震保険を10年一括支払い)

④融資支払い(10年固定で1%前後)

 

これらを計算すると、年間ざっくりと130万円ほどが残ります。

太陽光発電と同様に“減価償却費”は経費計上できます。

5500万円のアパートの場合、建物の費用について22年間経費化できます(土地は含まれません)。

例えば、建物が2500万円であれば、毎年100万円以上を経費として計上し節税できます。

 

資金2,000万円を投資した場合、

年間で手元に残るキャッシュフローは太陽光発電が不動産(アパート)の1.3倍

 

物件毎に結果が違う事はいうまでもありませんが、

インカムゲイン(毎年の収入)を優先するのであれば、不動産より太陽光発電投資が向いています。

 

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インカムゲイン・キャピタルゲイン

インカムゲイン(定期的な収入)とキャピタルゲイン(売った時の収入)について、

比較してみます。

 

<インカムゲイン>

これまで紹介したように、インカムゲインについては、太陽光発電の勝ちです。

太陽光発電

お日様の気分次第で売電収入に影響を受けますが、不動産(アパート)経営のように空室リスクはありません。

20年間の買取り制度あり、電力会社が20年間は購入時の「買取価格」で買います。

そのため、20年間は安定した収入が入ってきます。

20年後は買取価格は安くはなりますが、それ以降も売電収入は入ります。

 

・不動産

太陽光発電との違いですが、サブリース契約であれば、空室に関係なく毎月決まった収入が見込めます。

立地条件が良く空室リスクが少ない場合は、一般管理契約で更に家賃収入が期待できます。

決まった収入があるとサラリーマンには安堵感を覚えます。

 

サラリーマン時代同様に、定額の収入が望みであれば、

不動産が適していいます

 

 

<キャピタルゲイン>

・太陽光発電

同じ不動産でも、もともと住宅地でない”山”や”休耕田”に太陽光発電を設置します。

そのため、土地の価格が上昇する事は期待できません。

数年安定した売電収入の実績があれば、中古市場で取引されキャピタルゲインが期待できるかもしれません。

最近は中古市場が活況を呈してきています。

 

・不動産(アパート)

アパートの場合、バブル崩壊のような未曾有の事態が発生しない限り、土地の価値は大きく目減りしません。

建物だけが経年劣化します。

数年後に売却した場合、太陽光発電と違い、不動産投資は大きなキャピタルゲインが期待できます。

私は、“不労所得”としてそれぞれを購入していますが“インカムゲイン”目的です。

  

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メリット・デメリットはどう?

2つの特徴を簡単に説明します。

 

メリット

<太陽光>

・消費税還付がある(2,000万円で160万円が戻ります)

・20年間の固定買取り価格制度

・景気変動を受けない

 

<不動産>

・団体信用保険で“万が一”の場合、家族のための保険になる

・キャピタルゲインが期待できる

・太陽光発電に比べ、融資は低金利が可能

 

デメリット

<太陽光>

・毎月の収入が固定ではない

・出力抑制の実施

パネル破損、天災(地震、台風、竜巻、水害、日射量不足)

 

<不動産>

・表面利回りが低い

・空室リスク

・修繕費

・仲介手数料

・不動産取得税(5,500万円の物件で約60万円)

 

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さいごに

実際の物件で紹介していますので、個人的見解となります。

・長い目で見れば不動産、20年のインカムゲインを重視すれば太陽光発電

・投資期間と出口戦略など投資スタイルで2つを選択できる。

  

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