【複数の財布】55才のセミリタイア

2019年4月、不労所得(太陽光発電と一棟アパート)を手に入れセミリタイアできました。その他事業(IPO・株式・配当・銀行出資・クラウドファンディング・アフィリエイト等)を展開し、その経験をシェアできるブログになる事を期待しています。

年収400万円を超えたら不動産投資で税金の還付を考えてみては!

 はじめに

会社員は“従順なしもべ”なのかもしれません。

朝から夜遅くまで働き、更に税金をたっぷり取られる

そのような存在ではないでしょうか?

少なくとも30年間の会社員生活を送った私はそう思います。

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ある程度の年収になると、所得税・住民税の税額が多くなります。

年収の高い人ほど、所得税の還付は大きくなります。

何もしなければ取られっぱなしですが、

不動産に投資することで税金の一部が自分のところに戻ってきます。

 

ズバリ、

年収400万円を超えたら、収めた税金を取り戻し(還付を受け)、資産を増やす事を考えるべきです。

 

不動産投資が2年経過し、良く見えてきたので全貌を紹介します。

 【記事の内容】

 

 

年収と税金

まず、会社員がどれくらい税金を納めているのか、年収400万円から1000万円について計算してみました。

年収500万円でも40万円ほどの税金を納めていますね。

年収700万円だと年収の10%を税金で取られています。

年収1000万円だと年収の15%を税金で取られています。

会社では経理部で処理し、自分で支払っていないので自覚はありませんが結構税金は取られています。

会社員をしながら不動産と太陽光発電に投資していますが、支払った税金のうち数十万円が毎年還付され、会社員ではありえない恩恵を受けありがたく思っています。

さて、 

消費税率が上がりますが、税収を上げるためのターゲットは誰でしょうか?

税金を取りやすいところはどこでしょうか?

企業(大企業)へは減税し、その分を会社員から取るのがセオリーになっています。

江戸時代の“農民”と同様な扱いを、現在の会社員は受けていると私は思います。

税金以外に、社会保険料(年金保険料・健康保険料)も取られますでの、

手取りは更に少なくなっていきます。

■給与に対する所得税と住民税 

年収

所得税

住民税

合計

400万円

9万円

16万円

25万円

500万円

14万円

25万円

39万円

600万円

20万円

30万円

50万円

700万円

31万円

37万円

68万円

800万円

47万円

45万円

92万円

900万円

64万円

53万円

117万円

1,000万円

82万円

62万円

147万円

(参照:国税庁 http://www.nta.go.jp/、他)

 

所得税の還付とは?

所得税の還付とは、一度納めた所得税が戻ってくることを言います。

会社員が不動産投資を行う場合、会社員としての“給与所得”と“不動産所得”を合算して税金が計算されます。

不動産を購入すると、特に1年目は物件購入費用以外に諸費用がかかります。

仲介手数料、登録免許税、司法書士費用、不動産取得税、印紙税などです。

そのため、その年は家賃収入より間違いなく経費がかかるため“不動産所得”は赤字となり、“給与所得”と“不動産所得”が相殺され、給料から源泉徴収された税金が戻ってくる事になります。

 

損益通算

上述したように所得税は“給与所得”と“不動産所得”を合算して計算されることになります。これを損益通算と呼びます。

不動産投資で年間の家賃収入よりも、経費などの支出の方が上回り損失が出てしまった場合は所得税が還付され、逆に使った経費以上に家賃収入が多い場合は所得税を納める事になります。

損益通算で損失となれば、住民税もこれまでより安くなります。

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2年目以降は所得税は還付されない?

不動産投資については、初年度だけ還付されるわけではありません。

2年目以降は“経費化”を積極的に考える事で不動産所得は赤字となり、

それ以降も“給与所得”と“不動産所得”の損益通算で所得税が還付される事になります。

一番大きい費用は“減価償却費”です。

不動産の購入費用は全額経費化できます。

4400万円の一棟新築アパート(土地除く)を購入した場合、木造の耐用年数は22年(償却率0.046)ですので、

4400×0.046=202万円

202万円が22年間、経費として計上できます。

結構大きな金額ですね。

また、事業に関する費用は全て経費として計上可能です。

例えば、事業のために10万円のパソコンを購入すれば全額が経緯なります。

また、それまで使っていた車を事業に転用するのであれば、自動車税・車検代・ガソリン代なども事業に使う割合(按分)で経費として計上できます。

事業開始時、自宅の一部が事務所代わりになるケースがほとんどです。

その場合は自宅の固定資産税や火災保険を含め事務所として使っている割合(占有率)を経費として計上できます。

つまり、2面目以降も経費化により所得税の還付を受ける事になります。

 

税理士である鎌倉氏の著書が非常に参考になります。

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会社員の年末調整と確定申告

通常の会社員で、給与以外の収入がなければ年末調整だけで税額は確定します。

(12月に自宅の保険料や生命保険料の領収書を会社に提出していますよね、それです)

会社員をしながら不動産投資をしている場合、年末調整だけでは処理できません。

会社が行う年末調整は、“給与所得”のみを前提として年間に納めるべき所得税を計算しています。

給料以外に“不動産所得”がある人は自分で確定申告をする必要があります。

不動産所得”と“給与取得”とあわせて確定申告することによって、その年の所得と所得税額が確定します。

確定申告は、毎年3月15日までに実施する事で指定した口座に還付していただけます。

 

自己資金と利益(不動産)

自己資金と利益(キャッシュ)の関係について、実例でアパートを見てみましょう。

条件:新築アパート5,500万円を融資条件 1%(10年固定)で購入

自己資金(万円)

0

500

1000

2000

家賃収入(万円)

388

388

388

388

管理料(サブリース)

50

50

50

50

ローン返済

282

276

230

179

固定資産税

25

25

25

25

保険料

5

5

5

5

所得税

25

25

25

25

利益 (万円)

1

7

50

104

所得税に注目です。

実際には経費化により“不動産所得”は赤字となり、所得税部分を支払うことはないか、わずかになります。

つまり、「所得税」と「利益」部分が毎年手元に残ります。

このシミュレーションでは自己資金500万円があれば、30万円以上が毎年手元に残るとともに、会社員として支払った所得税が損益通算で還付されるため

年間50万以上のキャッシュを期待

できるのではないでしょうか。

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自己資金と利益(太陽光発電)

次に自己資金と利益の関係について太陽光発電の事例で見てみましょう。

条件:2,500万円(土地賃貸,利回り10%)を融資条件(金利2.6%,17年)で購入

自己資金

0

300

500

1000

2500

売電収入

250

250

250

250

250

ローン返済

180

158

144

108

0

償却資産税

15

15

15

15

15

土地(賃貸)

12

12

12

12

12

管理費用

24

24

24

24

24

所得税

10

10

10

10

10

利益

9

31

45

81

190

(管理費用:遠隔webシステム,緊急時対応,草刈り、保険を含む金額)

不動産と同様に、実際には経費化により“不動産所得”は税務上赤字となります。

所得税を支払うことはないか、わずかになるはずです。

つまり「所得税」と「利益」部分が毎年手元に残ります。

このシミュレーションでは自己資金300万円あれば、40万円以上が毎年手元に残るとともに、会社員として支払った所得税が損益通算で還付されるため

年間60万以上のキャッシュが期待

できます。

 

太陽光発電の場合も“消費税還付”も可能です。

2500万円の物件の場合、消費税部分(約200万円)が、確定申告時の手続きで還付されます。

 

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還付を受けてみて

不動産と太陽光発電だけが投資ではありませんが、2つの事例で見たように、

・不動産の場合、自己資金500万円で50万以上が毎年増える

・太陽光発電の場合、自己資金300万円で60万円以上が毎年増える

実際に両方に投資していますが、2つを比べると太陽光発電のリターンが高いのがわかります。

一方不動産の場合、団信(保険)に加入できるため本人に万が一の事態が起こった時は、家族へ負担かけることはありません(ローンは全額免除)。

戦略によりどちらに投資するかは、あなたが判断すればよいのです。

会社員をしながら、不動産投資する事は将来に投資していると言えます。

毎年の還付金と不動産から得られるキャッシュ、そして自己資金の積み立てを元に、

更に不動産に投資すると、会社員としての給与が無くても生活の目途がたつ日が見えてきますよ。

 

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最大手のサイトを活用されてはいかがでしょう。

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さいごに

会社員をしながら不動産投資をする事は、

ただ税金を取られる側から、法律を活用して奪い返す

アグレッシブな行動だと思います。

会社員をしながら、しっかり所得税の還付を受けて下さい。

経費や税金について勉強は怠ってはいけませんことは言うまでもありません。

 

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