【複数の財布】55才のセミリタイア

2019年4月、ようやくセミリタイアしました。様々な事業(一棟アパート・太陽光発電・IPO・株式投資等)を展開し、その経験をシェアできるブログになる事を期待しています。

【太陽光発電と不動産】儲かるのはどっち?投資したら1.3倍の差があった

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はじめに

太陽光発電不動産の比較記事なら山ほどあります。

しかし、その多くが本やネットからの情報を自分のブログで紹介しているだけで、

残念ながら自分で2つの物件に投資して、実体験で比較した記事はほとんどありません。

太陽光発電販売会社や不動産販売会社が、それぞれの立場から2つを比較し、

儲け”や“メリット・デメリット”を紹介していますが、結局は自分の会社よりの結論をだしています。

2017年、”不労所得の獲得”目的で、

太陽光発電不動産(新築アパート)に投資しました。

私は中立な立場で、実体験に基づく事業性(収益、儲け)について語りたいと思います。

いずれの購入かで迷われている方は、ぜひ参考にしてください。 

もくじ

 

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|2つに実際に投資した結論

太陽光発電>不動産に比べるとインカムゲイン目的の投資

所有時のキャッシュフローは大きいですが、購入と同時に資産価値は目減りしますので、大きな売却益は期待できない。

不動産(アパート・マンション)>主にキャピタルゲイン目的の投資

月々の利益は得られますが、太陽光発電に比べると所有時のキャッシュフローは期待できません。

長期に持ち続け、継続した収入を得る事、売却時の儲け(売却益)を期待し投資する物件。 

不動産は、家賃収入に対して融資返済や税金その他手数料を考えると、かなりの支払いが発生します。

一方、太陽光発電は、同額の資金を投資した場合、毎年1.3倍の利益が手元に残ります。

 

|実例でキャッシュフロー

購入した実際の物件を基にキャッシュフローを説明します。

太陽光発電

購入価格が2,000万円の低圧太陽光発電の利回りが10%だった場合、売電収入は1年間で200万円です。

太陽光発電に限らず、不動産の投資には様々な税金や維持管理費用がかかります。

太陽光発電でかかる費用です。

①管理料(管理業者に依頼、保険込み)

②償却消費税(住宅の固定資産税に相当)

③固定資産税(土地の税金、賃貸の場合は不要)

④所得税

その他、“減価償却費”を経費として計上できます。

これらを計算すると、年間ざっくりと170万円ほどが残ります。

その他、ローンを組んでいる場合は、その分も考慮しないといけません。

 

不動産(6戸新築アパート)

太陽光発電と同額の2,000万円を自己資金として、5,500万円のアパートを購入した場合です。利回り7%として、年間約380万円の家賃収入となります。

不動産にも同様に税金がかかります。

①管理費用(管理業者への支払い、サブリース契約費用)

②固定資産税(土地・建物)

③保険(火災、地震保険を10年一括支払い)

④融資支払い(10年固定で1%前後)

太陽光発電と同様に“減価償却費”は経費計上できます。

これらを計算すると、年間ざっくりと130万円ほどが残ります。

 

同じ2,000万円を投資した場合、

年間で手元に残るキャッシュフローは太陽光発電が不動産(アパート)の1.3倍

になることが理解いただけたと思います。

物件の条件で結果が違う事はいうまでもありませんが、インカムゲイン(毎年の収入)を優先するのであれば、不動産より太陽光発電が有利だと体験上考えます。

 

タイナビでは32円の物件も紹介されています。

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|インカムゲイン・キャピタルゲイン

<インカムゲイン>

太陽光発電

お日様の気分次第で売電収入に影響を受けますが、不動産(アパート)経営のように空室リスクはなく、20年間は安定した収入が入ってきます(20年間の買取り制度)。

メンテナンスや保険対応を含め、全て管理会社に委託しているので、私はwebで発電の状況を確認するのが主な業務です。

・不動産

不動産(アパート)はサブリース契約としています。そのため太陽光発電と違い毎月決まった収入が見込めます。

決まった収入があるとサラリーマンには安堵感がありますね。2年毎に家賃の見直しがありますが、太陽光発電同様、毎月の振込みを確認する事が業務となります。

太陽光発電と違うのは清掃部分です。

太陽光発電では管理費用として年数回の清掃や除草がパックになっています。

一方不動産の場合、管理費用には見回りは含まれていますが、別途契約が必要な場合があります。

そのため、私は数か月に1回、アパート周辺を30分ほどかけて清掃しています。

その場で見つけた問題(外付けのゴミ箱がルール通りに分別されていないなど)は、管理会社に連絡し、住民の方に注意喚起を依頼しています。

サラリーマン時代同様に、定額の収入が望みであれば、不動産が適してい ると言えます。

 

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<キャピタルゲイン>

・太陽光発電

同じ不動産でも、もともと住宅地でない”山”や”休耕田”に太陽光発電を設置するので、土地の価格が上昇する事は期待できません。

数年安定した売電収入の実績があれば、中古市場で取引されキャピタルゲインが期待できるかもしれません。最近は中古市場が活況を呈してきています。

・不動産(アパート)

アパートの場合、バブル崩壊のような未曾有の事態が発生しない限り、土地の価値は大きく目減りしません。建物だけが経年劣化します。

数年後に売却した場合、太陽光発電と違い不動産投資は大きなキャピタルゲインが期待できます。

私は、“不労所得”としてそれぞれを購入していますが“インカムゲイン”目的です。

 

|メリット・デメリット

2つの特徴を簡単に説明します。

 

メリット:

<太陽光>

・消費税還付がある(2,000万円で160万円が翌年受け取れます)

・20年間の固定買取り価格制度

・景気の変動を受けない

<不動産>

・団体信用保険で“万が一”の場合の家族のための保険となる。

・キャピタルゲインが期待できる

・太陽光発電に比べ、融資は低金利が可能

 

デメリット:

<太陽光>

・パネル破損、発電停止、地震、台風、竜巻、水害、日射量不足

・天候の影響を受け、シミュレーションと比べ売電収入の上下振幅が大きい

(2018年の8月、9月は台風や曇りの影響をかなり受けました)

<不動産>

・空室リスク、修繕費、リフォーム費用

・仲介手数料

・不動産取得税(5,500万円の物件で約60万円)

 

|販売会社を探す 

投資の勉強を始めるにはまず、本の他にセミナー参加が効果的です。

様々なセミナー(無料で結構)に参加すれば、自分にあった太陽光発電不動産にめぐり合えるかもしれません。

 

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|結論

実体験での個人的印象です。

・長い目で見れば不動産、20年のインカムゲインを重視すれば太陽光発電

・投資期間など、自分の投資スタイルで2つを選択すればよい。

 

 

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