【複数の財布】55才のセミリタイア

2019年4月、ようやくセミリタイアしました。様々な事業(一棟アパート・太陽光発電・IPO・株式投資等)を展開し、その経験をシェアできるブログになる事を期待しています。

初心者必見! 投資不動産を購入した際の諸費用をまずはしっかり把握!!

はじめに

不動産として、一棟アパートと低圧(50kw)太陽光発電を所有しています。

一棟アパートはサブリース管理なので、決まった家賃収入が決まった日に給料のように銀行に振り込まれます。私の仕事は振込みされた事の確認と、2~3ケ月に1回のアパート周辺の清掃です(これも管理会社に依頼できます)。

低圧(50kw)太陽光発電は天気や日照時間で売電(売上)が変動しますが、

毎月の実収入(キャッシュフロー)は、一棟アパートよりはるかに多くを稼いでくれています。夏場はアパート収入の2倍以上になる事もあります。

 

一棟アパートや区分マンションなどの不動産を購入する際は、物件価格以外に「諸費用」が必要となります。事前に見積もっておく必要があります。

安易に物件費用を全て銀行融資にたよるフルローンや「諸費用」までを銀行融資にたよるオーバーローンで不動産を購入する事はお勧めできません。

返済額が大きくなり、空室や想定外の修繕費用が発生した際に融資返済が重荷となり、対処できなくなる可能性が大きいためです。

不動産会社は“大丈夫です”と言います。当然です。

不動産を売り現金化するのが彼らの仕事です。

不動産の購入者が返済に困るかどうかは、不動産会社にとって関係ないことですから(親身に考えてくれる不動産会社もありますけど)。

新聞でシェアハウスのオーナーが、自己資金もなくスルガ銀行からフルローンを受けて破たんした事例がマスメディアで取り上げられています。

諸費用」含めて自己資金の準備は非常に重要です。

投資不動産を購入する際に知っておきたい「諸費用」について、自分の経験をもとにお伝えします。参考になるかと思います。

【もくじ】

|諸費用はどれくらい

不動産を購入するときは、物件価格は気にしますが、「諸費用」もしっかり事前に見積もっておくことで、支払い時期に“えっ”となりません。

不動産の「諸費用」は土地建物の全額比率で変動はしますが、

物件価格に7~8%です。

2000万円の物件なら、160万円前後はかかります。

投資不動産の規模が大きくなると更に「諸費用」は高額となります。

実際のところ、「諸費用」以外に必要な費用を含めると、ざっくりと

不動産価格に10%”は必要と言われています。

1億円の物件であれば、約1000万円ですよ。

|諸費用の内訳(購入時)

 一棟アパートの場合、一般的に購入時の諸費用は

物件アパート価格×8%が目途になります。

5,000万円のアパートであれば、諸費用は400万円ぐらいです。

条件により諸費用は違いますので、目安だけ覚えておけばよいと思います。

私の場合、5000万円ほどの不動産で「諸費用」200万円ほどでした。

以下の不動産用語(言葉)は覚える必要ありません。

ざっくりとしたイメージを持てればよいです。

・仲介手数料

一番費用がかかる手数料です。

売主と買主の中に入り交渉事や事務手続きをするための費用です。

一般的には“物件価格×3%+6万円”です。

5,000万円のアパートであれば約160万円となります。

但し売主が不動産会社の場合必要ない場合もあります。

・登記費用

所有権移転登記(アパートを自分の所有にするため)と抵当権設定登記費用(銀行借り入れにかかる費用)があります。

所有権移転登記は“固定資産税評価額×1%”、抵当権設定登記費用は“債権額×4%”です。司法書士への支払いは減額交渉可能です。

・印紙代金

高額な契約を交わす場合に税金が発生します。

5,000万円~1億円未満であれば3万円です。

・事務手数料

・火災保険

銀行で融資受ける場合、保険はほぼ必須となります。未加入の選択肢はないと思います。

20年分、30年分の保険料を一括支払いもあるようです。

私は、10年分(地震保険5年付き)です。

・固定資産税

不動産購入時に既に不動産会社が収めた固定資産税を日割りで清算します。

・銀行手数料

不動産担保管理手数料などです。

また、融資を受ける時に、生命保険代わりとなる「団信:団体信用生命保険」に加入できます。万が一の時、残りのローンが免除され以後の毎月のローン支払いはなくなります。その場合、融資金利に0.1~0.2%上乗せされます。

・不動産取得税 

購入後半年以上たってから、県税務署から請求書が届きます。

土地は“物件の固定資産税評価額×1.5%”

建物は“物件の固定資産税評価額×3%”

です。

諸費用は不動産会社にお願いしたら、事前に見積もり出してくれますので、しっかり依頼してください。

わすれてはいけない事!

これら「諸費用は経費」です。確定申告で経費として扱えます。

|注意すること

 ・購入する物件金額について、その金額は物件のみなのか、諸費用を含めた総額であるのか確認する

・一棟アパートの購入目的を明確にしておく

アパートのオーナーになりたいのか、事業を目的とした投資対象なのかでスタンスがちがいます。

 

不動産投資でアパート、マンション購入を考えたら、まずは不動産会社が無料で開催しているセミナー(シノケンセミナーなど)にどんどん参加してください。

不動産投資の理解が深まります。

    

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