【複数の財布】55才のセミリタイア

2019年4月、不労所得(太陽光発電と一棟アパート)を手に入れセミリタイアできました。その他事業(IPO・株式・配当・銀行出資・クラウドファンディング・アフィリエイト等)を展開し、その経験をシェアできるブログになる事を期待しています。

サラリーマンのアパート投資!事業2年目でわかった 4つのメリット

はじめに

今のサラリーマンの給料に加えて、毎月あと10万円あればな~

考えた事ありませんか?

自分が働いていない時でも,自分の分身が収入をもたらしてくれる

そんな夢をみた事はありませんか?

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一昨年,念願叶ってようやく一棟アパートと太陽光発電を購入できました。

いま、毎月数十万円が自分の口座に振り込まれるようになっています。

いわゆる“不労所得”が始まりました。

アパートの運営管理は管理会社にサブリース契約(固定家賃)でお願いしています。

サラリーマンとしての月給以外に毎月決まった金額が決まった日に振り込まれます。

太陽光発電はお天道さまのご機嫌で左右されますが,ほぼシミュレーション通りに稼いでくれています。

太陽光発電も管理会社に委託しているので、こちらも決まった日に指定の口座に振り込まれています。

ありがたい事です。

月給以外に副収入があることで、日頃のストレスに対して、いろんな意味で割り切れるようになりました。

 

不動産経営やアパート投資にはリスクもあります。

この記事にたどりついた多くの方がサラリーマンの方だと思いますが、

99.9%は不動産投資で失敗しない

と私は思います。

なぜなら,不動産投資についていろいろと情報収集をされているからです。

 

事業を始めて2年目で、アパート投資でわかった4つのメリットをお話ししたいと思います。

私がアパート投資を考えたキッカケは、サラリーマン給料以外の収入源を持ちたいと考えた事と4つのメリットが魅力的だったからです。

1.節税ができる(所得税・住民税)

2.生命保険になる

3.レバレッジ

4.自分年金になる

失敗しない、初心者向けマンション経営セミナー【リアネスト】

【目次】

 

|節税ができる(還付金)

・サラリーマンの所得についてはご存じのように次の通りです。

収入(月給)-税金=所得

・事業としてアパート投資で経営している場合は、次のようになります。

収入(家賃)-経費(通信費・交際費・電気代等+減価償却費)-税金=所得

 

お気づきかと思いますが、

サラリーマンの場合、シンプルに話しますと収入に直接税金がかかります

(所得控除や給与所得控除は適応されますけど)

一方で、事業を営んでいる場合は経費と呼ばれる部分が多く、家賃収入から経費を引いた部分に税金がかかる事になります。この差は大きいというのが実感です。

 

サラリーマンの所得と事業所得を損益通算させるために確定申告を行っています。

手続きは面倒でしたが、4月はじめ「国税還付金」の通知とともに、サラリーマン収入から引かれた所得税の一部が数十万円が戻ってきました。

また、太陽光発電については、“消費税還付制度”を活用し、こちらも太陽光発電の消費税分(約190万円)が還付され銀行口座に振り込まれました。

アパート投資を事業として経営する事で,サラリーマンではありえない恩恵を受けられました。

サラリーマン収入と事業収入が損益通算として扱われるため

・アパートや太陽光発電投資により所得税の還付が受けられる

(青色申告、減価償却費、必要経費の積み上げがポイント!)

・太陽光発電の消費税分を還付

された事になります。

 

不動産投資の具体的な税制上のメリット

・青色申告

10万円か65万円の控除を受けられます。不動産投資をやるのであれば、是非申告した方がよいです。家賃収入から65万円を経費として引く事で所得税や住民税はグッと少なくなりますよ。

・法人の活用

法人税実効税率(所得税+住民税)は33%ですので、アパート収入が1300万円もしくは所得が900万円以上であれば、法人にすれば税制上お得となるようです。

・減価償却費

アパートの場合、土地を除く“建物部分”にかかった費用を22年間かけて経費化できます。

アパートの建物価格が2,200万円であれば、使ったわけではないですが年間100万円は交通費同様に“経費”扱いし申告する事ができます。すごい制度です。

サラリーマンではありえません。事業を実際にやってみて一番驚きました。

・開業前の費用

経費については、アパートの固定資産税や自家用車の事業への転用による“減価償却費”も経費化できるなど投資の魅力は多いです。

ここでは開業前の費用について説明します。

これはしっかり活用したほうが良いです。私はしっかり経費化しました。

不動産は開業前から始まっています。そのために準備に使った費用は経費計上できます。事例です。

ー書籍(不動産に関するものは全て経費)

ー名刺の印刷 ・現地調査費(交通費、高速代など)

ー不動産投資に関するセミナー費用

ー事務経費(自宅を事務所変わりに使う場合占有率で決めます。50%は無理みたいです)

ー 領収書のないもの(代用としてメモを残す)

領収書がなくとも経費計上は可能です。領収書をもらい忘れたりしても、メモを残しておけば良いようです。

 

まずは無料の不動産セミナー参加からですね。

 

|生命保険になる

団信(団体信用生命保険)に加入できます。私は加入しました。

高額の不動産に投資して、返済期間内に自分に万が一の事があった場合(死亡や重度障害)、残債務の返済は免除され残された家族に負担はかかりません。

以降のローンの支払いはなくなり、それまで銀行へ支払っていたローン返済金がそのまま、残された家族の収入となります。

例えば、毎月30万円の家賃が入り、銀行へのローンが15万円であれば、手元に毎月15万円が残ります。万が一の場合は家族に30万円がそのまま残せます。

当然ですが、その分融資金利がわずかですが高くなります。 

|レバレッジ

レバレッジとは、自己資金をほとんど使わず、他人のお金(銀行)から必要なお金を借りて不動産等に投資を行うことです。

6,000万円のアパートを全額を支払える人は少ないと思います。

自己資金を1,000万円とか2,000万円とか準備し、残りを銀行の融資で賄う事で、大きな利益を生む方法です。

注意したいのは、

家賃収入‐費用(税金やローン支払い等)が必ずプラスであることです。

事前に収支を考慮しないと、毎月が持ち出しとなり経営が成りたたなくなりますので。

 

サラリーマンの強みは、自営業の方より銀行融資が受けやすい事です。

銀行で基準が違うようですが、長くサラリーマンに従事していて年収が高い方

(属性が良いといい方をされます)は、より低い金利で融資を受けられます。

業者任せにしたまま、自己資金もなくシェアハウスを億単位で購入したサラリーマンの不動産投資の失敗がメディアを賑わせています。

充分に勉強もせず資金もなく、レバレッジの意味合いを間違うと大変な事になります。

|自分年金になる

年金の受給金額の減額や受給年齢の引き上げなど将来の不安が拭えない昨今ですが、

アパー投資営を行うことで将来会社を退職した後の生活に余裕を持つことが期待できます。

会社員の方が「年金や保険の代わり」に不動産投資を始めています【不動産投資NAVI】  

|さいごに

・サラリーマンのアパート投資は4つのメリットがある

事業開始時期の収入の少ない時期に損益通算で税金が戻ってきます(ありがたい!)

・アパート投資は投資前に十分なシミュレーションを行い、キャッシュフローがプラスとなる事を確認する必要がある。

・不動産会社の話を鵜呑みにしない事、自分でしっかりアパート投資を勉強しベネフィットとリスクを身につけ,新しい扉のカギを自分の力で見つけてください。

応援しています。

  

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