複数の財布

様々な事業(一棟アパート・太陽光発電・株式投資等)を展開し、セミリタイアを目指しています。経験をシェアできるブログになる事を期待しています

アパート経営は絶対に成功できる! ポイント3つ押さえて安定収入

はじめに

新築アパートのメリットとしてよく言われるのは、こんな事かと思います。

利回りが高く、収入が大きいこと

節税効果が大きいこと(相続税対策もできます)

空室(部屋が空くこと)でも他の部屋で入居があるので家賃が入ること

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アパート経営で失敗した人、最近ではシェアハウスで家賃が振り込まれないなどの話題があふれていますが、少し以外ですが、

不動産投資で破産まで追い込まれてしまう人の割合は1%にも満たないようです

(参照:https://miraimo.com/2292#1-1_1

逆にみると、

不動産購入者のほぼ全員が、投資により恩恵を受けているということです。

アパート経営で成功するためには、関わるリスクを最大限避けることが重要だと考えています。

そのリスクの1つは日本人口の減少です。 

【もくじ】

 

失敗しない、初心者向けマンション経営セミナー【リアネスト】

|日本の人口はどうなるの?

アパート経営で儲けをだすためには、アパート保有中に部屋の借り手が少なくなる事は死活問題です。

メディア等で報じられているように、日本人口は減少している中、この数年はアパート等やマンション(特にタワーマンション)の着工戸数が増えています。

総務省の国税調査では、現在1.27億人ですが、東京オリンピックの年でもある

2020年には1.25億人、2035年には1.15億人に減少するようです。

東京都の発表(2015年)では、2025年までは東京都の人口は増加し(1398万人)、

その後は緩やかに減少します。2035年では1375万人です。

東京都、その周辺の3県であれば減少は比較的緩やかなようです。

|人口は減りますが・・・

人口減少に反して、「単身者」の人口比率は増加の一途をたどるようです。

(ここはポイントですよね!)

2015年に単身世帯数は34.5%ですが、2035年には37.2%となり、増々「単身世帯」が

増加していきます。

「単身者」の内訳は人口減少の影響で若者の一人暮らしは増えませんが、中高年の

一人暮らし(離別)や、高齢者の一人暮らしが増加するようです(みずほ情報総研)。

|どんな物件だとよいの?

つまり、日本の人口は減少しますが、都内近郊の人口は2025年までは増加、しかも就職等により上京する「単身者」が増加します。

家族用ではなく「単身者」向けのアパート経営あって、下記に紹介する3つの条件をクリアできれば、事業として20年以上は成立する(成功できる)と考えています。

 |成功のポイント 

ポイント①【立地条件】

「単身者」特に若い方は都内に通える沿線の賃貸アパートを探します。

借りる場合、なるべく安いアパートを見つけたいはずですが、一方で駅からアパートまで20分も歩く距離でれば、疲労こんぱいの体で帰宅することは避けますよね。

<HOMES>でも駅からの時間は“5分,10分,15分”間隔で検索となってますよね。

駅から遠い場合は、バスの便が良い事が条件になります。

また購入予定のアパート周辺について、新築物件の他、築10年(できれば築20年)のアパートの家賃を調査しています。

私の所有するアパートの周辺では、築15年でもほぼ同額を確認できました。

つまり、大きな家賃変動はないということです。

アパートを経営し成功するためには、何となく気に入ったではなく、いろいろ調査してみて確信を得る事が重要です。

(100点の不動産物件はないといわれていますが、大きな買い物ですのでそれなりに)

駅周辺の人口減少については、『日本の地域別将来推計人口)」などで確認し、家賃の低下を予測できます。

ポイント②【新築】

新築アパートのメリットは、

  • 高い家賃でも入居者が集めやすい事
  • アパートの担保力が高い事(銀行の借入れが容易)
  • 修繕などのコストが抑えられる事

があげられます。

一方で、木造のアパートは10年を超えると、水回りの交換や外壁塗装など修繕費用が

必要となります。

マンションと違い積立は経費として認められないため自分で準備が必要です。

中古アパートを購入する事で新築より安く購入はできますが、経営の観点からみると、修繕の心配をするより、少々価格が高く利回りが落ちても、新築を私はお勧めします。

 

購入予定のアパート周辺の中古物件を調査すると、10年後の自分のアパートの価格も予測できます。

当然新築で購入する事で10年後のキャピタルゲインは中古アパートより期待でき、成功する可能性が格段に上がります。

鉄筋コンクリート造りの場合、木造と違い更に高額な固定資産税がかかる上に固定資産税は下がりませんので検討されている方は注意してください。(結構高いです) 

ポイント③【自己資金】

アパートの購入の自己資金は約2~4割は準備する方が良いと個人的には考えています。

5,500万円の新築アパートに2,000万円の自己資金を投入すると、年間の銀行返済額は180万円ぐらいです。

税金等を支払うと年間で100万円ほどが手元に残るキャッシュとなります。

(追記:1年間運営し所得税がほぼゼロとなり、キャッシュは約140万円です) 

 

全額融資(フルローン)で購入した場合ですが、ローン返済額は300万円に膨らみ、

キャッシュは出ません。

アパート販売会社は自己資金がない時にフルローンを勧めますが、それは“売りたい”がための都合の良い提案です。鵜呑みにすると破たんする可能性があります。

まずは自己資金をしっかり準備する事が必要です。

私は100万円ほどの資金から10年ほどかけて自己資金を作りました。

その方法はブログでも紹介していきたいと思います。

・ちょっと一言

サブリースは悪者扱いされていますが・・・

私の所有する物件は、管理を全て任せるためサブリースにしています。

空室リスク”や“家賃滞納リスク”などは一切心配しなくともよいため、自分に合った方法だと実感しています。

まだサラリーマンをしており、アパート経営以外に再生可能エネルギー事業も手掛けているため、なるべく管理をアウトソーシングする事にしています。

サブリースのため、日頃は全く管理会社から連絡がありません(入居者が変わった事の連絡が文書である程度)。私は毎月家賃お振込みを確認するだけです。

人はそれぞれです。

手間をかけ空室の心配があっても家賃収入優先の方は、その方法でよいと思います。

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|さいごに

・アパート経営で成功するためには「立地条件」

<金持ち父さん 貧乏父さん>でも、“利益は売る時ではなく、購入した時に決まる“と話していますよね。

・アパート経営で成功するためには「新築」

アパートの劣化の心配はいりません。現在の低金利を活用し銀行の融資率も低く抑えられます。

・アパート経営で成功するためには「自己資金」

ブームで購入すると将来大きなツケを払う事になりかねません。

事業として購入を目指す方はアパート経営のセミナーを受けるなど勉強しながら、まずは自己資金をある程度蓄えてから購入する事が必要だと考えます。

会社員の方が「年金や保険の代わり」に不動産投資を始めています【不動産投資NAVI】

 

【紹介記事】不労所得のつくり方の考え方

www.fukusunosaifu.com